Как формируется стоимость жилья в Москве

Для большей части населения, вопрос про стоимость жилья в Москве является достаточно острым. Высокая цена и стабильный спрос на рынке недвижимости столицы кажутся вполне естественными. Цены на жилье в Москве в 2 раза превышают средние по стране, в 1,5 – в Московской области и Санкт-Петербурге. Тем не менее, они выглядят, как логичное следствие ее статуса столицы и развитой инфраструктуры мегаполиса. Впрочем с таким восприятием люди живут не только в России, но и в других странах и частях мира.

Строительство в Москве объективно стоит дороже, чем в других мегаполисах. Это обосновано повышенными ценами на строительные материалы, например, бетон может быть дороже вдвое чем в регионах. Зарплаты на московских стройках тоже выше.

Понимание логики основных процессов рынка и принципов ценообразования на недвижимую собственность дает возможность не только объяснить, но и предугадать их развитие, а значит, грамотно выбрать вектор собственного поведения. Подогревает любознательность обывателя и желание девелоперов и посредников в сделках купли-продажи (риэлтеров) держать в тени структуру и механизмы формирования стоимости жилья в Москве.

Структура цены за кв. метр новостройки:

• строительно-монтажные работы
• внутренняя отделка
• разработка либо покупка проекта
• платежи городу за право строительства
• ставка по кредитным средствам
• благоустройство территории
• проектно-изыскательные работы
• страхование
• продвижение и реклама

Стоимость земельного участка под застройку

Стоимость готового объекта в большой степени зависит от его местоположения, это ясно всем. Потому за привлекательные площадки для строительства разворачивается настоящая борьба, далеко не всегда честная. В идеале площадку под новостройку городские власти выделяют победителю тендера, представившему проект с наибольшей социальной значимостью. Фактически же этот конкурс напоминает аукцион, где выигрывает тот, кто предложил самую высокую цену.

До недавних пор эта цена имела вид бартера: 35–40% площади объекта – квартиры, нежилые помещения – предназначалось в фонд администрации для осуществления социальных программ. Говоря про стоимость жилья в Москве отметим, что стоимость этой трети должны возместить покупатели остальных, чтобы обеспечить застройщику прибыль. В таких условиях предпочтительным становится возводить многоквартирные дома. Строителям более дорогих малоэтажных объектов более высокого класса выгодно выкупить и «отдать» городу квартиры типовые и недорогие или возместить их стоимость.

Себестоимость строительства и инженерного оснащения.

Вопрос о собственно стоимости осуществления строительных работ от подготовки и котлована до отделки, подведение инженерных коммуникаций, оснащение технологическими системами и внутренней инфраструктурой сложнее всего поддается исчислению. Причиной такой неясности становится не только сложная структура затрат, но и нежелание самих застройщиков обнародовать точную цифру платежей по статьям. Популярной стала разработка всевозможных схем поставок стройматериалов, конструкций на конкурсной основе. Особенно актуален вопрос снижения себестоимости жилых объектов в секторе социального строительства.

Стоимость участка под застройку определяет тип и категорию комплекса: эффективное использование затрат на участок предполагает возведение на дорогой земле максимально более дорогостоящей недвижимости. Для увеличения стоимости кв. метра жилья класса «премиум» выбираются дорогостоящие материалы и технологии строительства, максимально комфортный тип жилища, плотно укомплектованного, благоустроенного, отделанного по возможно более высоким стандартам. В процентном соотношении разница между вложенными и полученными средствами, как правило, невелика, но чистый доход застройщика оправдывает все усилия.

Стоимость жилья в Москве зависит и от инфраструктуры. Это особенная статья расходов строителя. Комплексы более высокого класса заранее предполагают обеспечение внутренней и близлежащей территории необходимой инфраструктурой – это также составляющая стоимости квартиры на рынке, хотя бы в виде чисто субъективной привлекательности такого жилья. Часто застройщики обязаны попутно с жилыми объектами возводить и помещения коммерческого и социального предназначения, от таких нагрузок освобождаются участники программ расселения жителей ветхих строений.

Наконец, стоит иметь в виду затраты на исследовательские и проектные работы, такие проблемы требуют труднопрогнозируемых платежей.

Обеспечение кредитов – значительная часть стоимости жилья в Москве

Капиталовложения в строительную индустрию – один из самых доходных видов инвестиционной деятельности. Ставки по кредитам банков составляют 16–20% в год, существуют другие схемы с привлечением инвестиционных или дочерних компаний, агентств недвижимости. Ставки довольно высоки, как и риски, потому оптимальным для застройщиков считается формат привлечения инвестиций самих покупателей.

Привлекательность проекта и репутация застройщика определяют, насколько охотно и на каком этапе строительства частные инвесторы сделают свои вклады. Покупатели панельного типового жилья класса «эконом» чаще всего включаются в реализацию проекта на ранних его сроках, будущие владельцы квартир монолитных домах классов «бизнес» и «премиум» предпочитают увидеть будущий комплекс на этапах завершения постройки.

Стихийная составляющая цены – прибыль

Как на любом другом, продавец на рынке недвижимости работает ради прибыли, в этой сфере она высока. Во многом разница между фактическими затратами на возведение объекта и ценой продажи зависит от конъюнктуры рынка, то есть соотношения между предложением и спросом конкретного вида жилья, и конкуренцией. В какой-то мере проявляется субъективная составляющая, соображения престижности, моды и привлекательности.

Говоря про стоимость жилья в Москве отметим что, нижнюю планку цены объекта составляет его себестоимость, верхнюю – лишь резерв материальных средств возможных покупателей.